“地段，地段，还是地段”。
这是*广为人知的一句房地产名言，确实！无论是基于自住还是投资，地段都是房地产价值的根基所在。
而它的基本逻辑就是，房子可以改造，地段无法变更。
可房叔发现有些楼盘即使位于同样的地段，也存在价格之差，这又是什么原因？
01有证vs无证
房产证是购房者通过交易，取得房屋的合法所有权，可依法对所购房屋行使占有、使用、收益和处分的权利的证件。
有证意味着房子能够自由流通，产权有保障，而没有证的房子交易门槛高，
在襄阳，没证的房子价格比会有证的房子低很多。
以襄州区民发广场商圈的几套房子来说。
百洋欧典，占据了航空路优越的地理位置，但没有证，二手毛坯价格，在7千左右。
精装修的单价在九千出头。
位于同片区的民发世界城学院派，民发世界城锦都汇，位于民发商圈，小区的二手房均价都是一万往上。
02*房vs非*房
为了让孩子受到更好的*，*房一直以来都备受关注，话题热度居高不下，目前各地都在出台住房不炒政策，严厉打压*房。
但在划片政策不变的情况下，*房依然存在，一街之隔或者就在隔壁，被划在名校片区的房子价格总比周边的高。
以售价高达16378元/㎡的中铁十一局七里河小区为例，其位于樊城区的市中心地段，除了是二十中*房外，商业、交通、生活休闲配套早已成熟。
位于万达商圈附近，距离紫贞公园、诸葛亮广场都非常近，步行十分钟即可到达。
优厚的*资源，市中心的黄金地段，丰富的休闲娱乐配套，种种资源叠加在一起，即使是二十年以上的小区，也有底气开出天价，令无数人侧目。
同样位于七里河路上的王胖子大厦，房子比中铁十一局七里河小区的房子要新，2008年建造，但失去*的优势后，价格远远不抵中铁十一局的二手房价格。
03新楼盘vs老破小
“老破小”顾名思义有“楼龄老、环境破、空间小”三大痛点，当抛开名校*的因素时，跟现在绿化率高，容积率低，环境优美的新楼盘根本没法比。
位于时代天街旁的老小区，内燃机厂生活区是2002年建造的小区，年代久远，小区里的二手房单价在5000元左右。
时代天街相对较新的房子，毛坯的价格已经达到七千多。
此外还有人民路上的老小区襄棉北院，2000年竣工，距今以后有20多年。
小区里的二房房价格多在七千元左右。
同样位于人民路上的新盘碧桂园金科学府，毛胚新房，均价在12500元/㎡。
这也再次证明，刨除*的因素，或者都有*优势，二十年房龄的房子，市场价值还是相对较弱，与市面上的新产品相比，存在较大差价。
04刚需盘vs改善盘
不同产品定位，价格也不同。
改善产品往往定位有以下特点，不一定全部具备，但一定有某一项：绝版地段、低容积率，高绿化，配套齐全，优质物业等特点。
例如，占据樊城区绝版地段的国投·招商雍江国际，新房均价1.5万往上，要比周边的刚需房子贵出不少。
民发庞公别苑，位于庞公新区的改善盘，得益于优越的自然资源环境，新房均价在14500元/平方米，这个价格在片区也偏高。
还有位于东津新区的华侨城纯水岸，主打文旅项目，片区唯一，目前的参考价格也是1万往上，是目前东津新区*贵的楼盘。
民发汉江一品，也是改善大盘，新房均价在15200元/㎡。
而位于同片区的虹桥花园，为刚需盘，价格会友好很多。
写在*后：同一片区，附着的价值不同，房价就会出现很大差异，它的价格里面有很多因素，例如地段、*、圈层、物业、绿化、建标、房龄、功能等。
每一个因素，对于不同需求人群，心中的价格也就不同，所以，一套房子值什么价格，其实卖家说了不算，买家说了也不算，市场会给出相对合理的答案。
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